miércoles, 9 de enero de 2008

menos politicos, mas economistas

Otra vez medidas populistas que NO funcionan

SAN SEBASTIÁN. DV. 16.000 jóvenes inquilinos vascos están de enhorabuena. Desde hoy podrán solicitar las ayudas de 210 euros mensuales para el alquiler de sus viviendas, gracias al convenio suscrito ayer entre el Ministerio de Vivienda y el Gobierno Vasco. Carmen Chacón y Javier Madrazo escenificaron en Madrid un acuerdo que se ha hecho esperar y que ha oscilado hasta última hora. Finalmente, el departamento vasco de Vivienda y Asuntos Sociales ha decidido suprimir el límite máximo de 720 euros en el precio de las rentas de los pisos, de forma que todos los jóvenes de entre 22 y 29 años inclusive, cuyos ingresos anuales no superen los 22.000 euros brutos, se podrán beneficiar de la llamada renta básica de emancipación. En total, podrán ahorrarse 2.520 euros al año, o 10.080 euros durante los cuatro años que dura la prestación.

No es que yo sepa mucho del tema (solo he cursado una asignatura relacionada: MBA, que vale doble, eso si), pero cualquier economista podría ampliar estos puntos. Y mucho mejor claro. Solo es necesario saber algo de teoría de Oferta, Demanda y formación de precio.

Básicamente lo que el gobierno está haciendo, es imponiendo una subvención, una mano negra que está alterando el Mercado. Bien demostrado está que los mercados Perfectamente Competitivos son eficientes. Es decir, en ausencia de monopolio o oligopolio, los mercados perfectamente competitivos como el alquiler de pisos ofrecen la cantidad exacta de bienes al precio mínimo para los consumidores que lo valoran de manera más ajustada. A largo plazo, consumer surplus equals marginal profit. No sé cómo traducir eso. Vamos, intersección de curva de oferta y curva de demanda para quien quiera verlo gráficamente. Price equals Marginal Benefit equals Marginal Cost es otra forma de verlo.

Entiendo que tres condiciones podrían poner en peligro un mercado de rentas Perfectamente Competitivo:
  • presencia de un monopolio: que yo sepa, no hay una mafia de alquileres extorsionando a los propietarios
  • externalities: como alteraciones dramáticas en las curvas de oferta y demanda debido a razones de no-mercado. Ejemplo clásico: aumento de sueldos. En tal caso, el factor externo empuja la curva de demanda hacia arriba (no es un movimiento dentro de la curva) ya que los inquilinos están dispuestos a pagar más. En tal caso, la subvención tampoco está justificada
  • ausencia de Información Perfecta: para tener un mercado Perfectamente Competitivo, todo el mundo debería conocer todos los precios de alquileres para así poder negociar mejor el precio
Lo que va a pasar, es que el gobierno está provando un shift vertical en la curva de demanda ya que la gente va a tener 200 euros más para alquilar, porque no nos engañemos, mucha gente alquilará una casa mejor al tener más capital. Los precios de los alquileres se ajustarán (subirán) en respuesta a esta mayor demanda y los mayores perjudicados serán los que se queden fuera del sistema de subvenciones, ya que tendrán que soportar una curva de oferta alterada por la subvención. A estos pobres será como subirles el alquiler 200 euros. Tal vez no será así de automático, pero esa será la tendencia. Sobre todo porque la mayoría de los inquilinos están en el grupo de edad que soporta la subvención.

Dentro de lo malo, han eliminado el límite de 720 euros en el precio, ya que en este caso se introduciría un feo problema parecido a los aranceles (tariff imposition) pero muy interesante de leer. Pero no me queda tiempo para explicar esto. Más sobre esto y aqui tambien.

Por último, mi opinión sería dedicar capital a evitar estas dos situaciones, clásicas, que están afectando a los precios:
  • perfect information: ofrecer mejores sistemas de información para localizar pisos y ofertas que se ajusten a nuestras necesidades, y no al revés. Más IT, más craigslist, lo que sea.
  • agent conflict: el Efecto Agente es clásico también. El agente perfecto, debería poner en contacto oferta y demanda en las mejores condiciones par ambas partes y el Mercado. En el caso de alquileres, existe un agente -el de la inmobiliaria- interesado en que los precios sean lo más altos posibles, ya que trabajan a comisión. Eliminar este efecto agente, promoviendo perfect information que haga su intermediación innecesaria.
Si habláis con cualquier newoyorkino, os lo podrá explicar mucho mejor que yo. A ver si aprendermos de los errores de los demás!

Anonymous Aitor said...

Como persona buscando un piso en alquiler, algún comentario ;)

En honor a la verdad, la medida es del Gobierno Zapatero. El Gobierno Ibarretxe en un principio no quiso aplicarlo, precisamente por temor al efecto que describes de que subirían los precios. Lo que ocurre es que políticamente (y electoralmente) era insoportable (ayudado por los medios de comunicación que hacían comparaciones con otras comunidades, todo sea dicho) para el GV (viven de los electores) y decidieron aceptar las ayudadas, primero limitadas, y posteriormente sin límite, después de que muchos jóvenes se quejaran (con razón) de que en las capitales vascas es prácticamente imposible encontrar un piso por menos de 700 euros.

Es evidente que se está cumpliendo la ley de la oferta y la demanda, si se piden más de 700 euros por un piso es porque hay gente dispuesta a pagarlo, tenga o no ese dinero (muchos jóvenes de 22-30 años no tienen esa cantidad para dedicarla a vivienda). Otra cosa es que eso sea soportable.

En cualquier caso, tengo mis dudas de que sea un mercado eficiente (si bien mi deficiente formación económica me impide ver toda la dimensión de esa afirmación). Hay un oferta claramente inferior a la demanda de pisos de alquiler. El mercado es tan pequeño que siempre se podrán encontrar personas dispuestas a pagar lo que pidan los propietarios, eso sí, a costa de que quede fuera un montón de potenciales compradores. No sé cómo se llama eso en Economía ;-) Te pondré un ejemplo. El otro día estuve viendo un piso cuyo precio estaba debajo de esos 700 que son "de rigueur" en Donosti. Había más de 40 personas interesadas. Sólo una lo alquilará. ¿Y los otros 39? ¿Cogerán un piso más caro? No sé, no sé.

En lo que estoy muy de acuerdo es en el papel de las inmobiliarias y el de los sistemas de información. Es algo que hecho mucho en falta. Las agencias inmobiliarias no tienen ningún sentido en la era de Internet. Sin embargo, y por lo menos aquí, prácticamente no hay forma de evitarlas. Hay sitios de anuncios online, pero mayoritariamente publican anuncios introducidos por agencias. Si el mercado estuviera más libre de agencias, estoy seguro que habría más variedad de precios.


Daniel B. said:

Ahh da gusto un comentario asi y no los tipicos "yo solo miro las fotos, pon mas!", gracias!

Interesante lo del juego politico, me gusta al idea de que el GV viera el problema y lo dijera.

Totalmente de acuerdo con lo que comentas! en particular con el desequilibrio oferta-demanda, la verdadera raiz del problema. De hecho, esta implicito en mis lineas, pero no queda claro. En cualquier situacion de mercado, el precio puede cambiar por diferentes razones, pero siempre se pueden clasificar en
  • cambios en la oferta: el numero de unidades disponibles en el mercado cambia, la curva de oferta se mueve, y por tanto la interseccion la demanda se mueve tambien (derecha en caso de bajar, izquierda en caso de subir).
  • cambios en la demanda: el numero de unidades solicitadas cambia. Ditto.
Para no ser tachado de elitista, insolidario, o zerdo kapitalista, descartare la idea de que la demanda baje, ya que esto implicaria decir que si no tienes dinero para vivir en SS, buscate otro sitio: no todos podemos tener Jaguars anyway ;). Asi que me centrare en la oferta. Pero conscientes de que ese es solo el 50% del problema.

Por tanto, podemos atacar la oferta de varias maneras
  • construccion de viviendas sociales: No funciona. Estamos desincentivando la promocion privada que es la que provee la mayoria de unidades. Nuevamente, alteracion artificial del mercado e intervencionismo
  • potenciar la iniciativa privada. Como se hace esto? haciendo que los propietarios se sientan protegidos con legislacion favorable. Creo que la iniciativa que tuvo el GV hace un par de anyos de apoyar a los propietarios fue muy acertada. Aitor, conoces algun economista (doctor, profesor, etc) que tenga cartera en el GV? seria un interesante experimento intercambiar algunos emails con el :D
De hecho, pienso que ahi esta el mayor problema. Cuando el gobierno intenta potenciar los alquileres, se centra en favorecer a a la demanda (subsidios, leyes que protegen al inquilino) cuando lo mas logico es favorecer la oferta, que en ultima instancia provocara que bajen los precios. Por ejemplo, Konekta zaitez. Porque una subvencion? porque favorecer la demanda? porque no favorecer la oferta y eliminar impuestos indirectos que es algo mas justo?

creo que se me ve el plumero como thatcherista o reaganinsta... ;)
http://en.wikipedia.org/wiki/Thatcherism

1 comentario:

Aitor dijo...

Como persona buscando un piso en alquiler, algún comentario ;)

En honor a la verdad, la medida es del Gobierno Zapatero. El Gobierno Ibarretxe en un principio no quiso aplicarlo, precisamente por temor al efecto que describes de que subirían los precios. Lo que ocurre es que políticamente (y electoralmente) era insoportable (ayudado por los medios de comunicación que hacían comparaciones con otras comunidades, todo sea dicho) para el GV (viven de los electores) y decidieron aceptar las ayudadas, primero limitadas, y posteriormente sin límite, después de que muchos jóvenes se quejaran (con razón) de que en las capitales vascas es prácticamente imposible encontrar un piso por menos de 700 euros.

Es evidente que se está cumpliendo la ley de la oferta y la demanda, si se piden más de 700 euros por un piso es porque hay gente dispuesta a pagarlo, tenga o no ese dinero (muchos jóvenes de 22-30 años no tienen esa cantidad para dedicarla a vivienda). Otra cosa es que eso sea soportable.

En cualquier caso, tengo mis dudas de que sea un mercado eficiente (si bien mi deficiente formación económica me impide ver toda la dimensión de esa afirmación). Hay un oferta claramente inferior a la demanda de pisos de alquiler. El mercado es tan pequeño que siempre se podrán encontrar personas dispuestas a pagar lo que pidan los propietarios, eso sí, a costa de que quede fuera un montón de potenciales compradores. No sé cómo se llama eso en Economía ;-) Te pondré un ejemplo. El otro día estuve viendo un piso cuyo precio estaba debajo de esos 700 que son "de rigueur" en Donosti. Había más de 40 personas interesadas. Sólo una lo alquilará. ¿Y los otros 39? ¿Cogerán un piso más caro? No sé, no sé.

En lo que estoy muy de acuerdo es en el papel de las inmobiliarias y el de los sistemas de información. Es algo que hecho mucho en falta. Las agencias inmobiliarias no tienen ningún sentido en la era de Internet. Sin embargo, y por lo menos aquí, prácticamente no hay forma de evitarlas. Hay sitios de anuncios online, pero mayoritariamente publican anuncios introducidos por agencias. Si el mercado estuviera más libre de agencias, estoy seguro que habría más variedad de precios.

Perdona mi escaso rigor, hoy me he levantado a las 6:00 y he llegado hace un rato a casa ;-)